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Murs commerciaux : quels sont vos droits quand vous louez un local professionnel ?

Différents des fonds de commerce, les murs commerciaux désignent les locaux. Ils n’incluent donc pas l’équipement, le nom commercial, le droit au bail, etc. Ces murs correspondent aux pieds d’immeuble. Le propriétaire peut les mettre en location à des commerçants qui souhaitent y monter leur business, puis les vendre à sa convenance. Quels sont vos droits en tant que locataires d’un local professionnel ?

Le droit de préemption du locataire

Le propriétaire ou le bailleur peut décider à tout moment de céder les murs. Dans ce cas, le locataire peut recourir à son droit de préemption. Il est défini par la loi Pinel du 18 juin 2014. Le dispositif veut que les locataires bénéficient d’un droit de priorité sur un acheteur tiers, dans le cadre de la vente des murs commerciaux destinés à l’usage commercial ou artisanal.

À partir du 1er décembre 2014, un propriétaire souhaitant céder son local commercial ou artisanal doit en tenir le locataire au courant. Pour ce faire, il est tenu de lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi choisir de remettre le document en mains propres avec récépissé ou émargement. Cette notification doit contenir des informations suffisantes sur la vente en vue.

Cette obligation de préemption envers les locataires comporte certaines exceptions. Le locataire ne peut en aucun cas faire appel à son droit en cas de :

– Vente unique de certains locaux distincts ou d’un ensemble commercial,
– Vente globale d’un bâtiment constitué des locaux commerciaux,
– Vente des murs occupés par un proche du bailleur.

Le droit de refus

En tant que locataire, l’occupant est libre d’utiliser les murs commerciaux à sa guise. Il peut installer ces cendriers extérieurs originaux, afin de procurer une touche originale à l’ensemble des locaux. Rien ne l’empêche non plus de décorer tous les coins à sa guise, afin d’y mettre en valeur une touche plus personnelle.

Si le propriétaire veut vendre le local, le locataire peut réagir dans un délai d’un mois. Deux cas peuvent se présenter. Il se peut qu’il accepte la décision de vente. Dans ce cas, il peut saisir cette offre avec un délai de deux mois.

Afin de réaliser son projet, il a le droit de recourir à un prêt immobilier. Sa décision dépend ainsi de celle de sa banque. Le délai de réalisation de la cession s’étendra, de ce fait, jusqu’à 4 mois. Le locataire dispose aussi du droit de refus de l’offre de vente. Le bailleur peut alors proposer des conditions plus avantageuses en notifiant le locataire.

Et si la vente n’est pas réalisée comme prévu ?

Une offre de vente non acceptée dans le meilleur délai restera sans effet. Le propriétaire doit a priori fournir des renseignements complets au locataire, la cible à prioriser lors de la décision de vente. La notification inclut le prix de vente ainsi que les éventuelles conditions. Il ne doit pas non plus négliger les obligations dictées par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Elles résument en quelques lignes la procédure d’application du droit de préemption du locataire.

Il existe actuellement des sites Internet qui facilitent la tâche au propriétaire en matière de rédaction de cette notification. Une fois remplie, elle est à télécharger directement, puis à imprimer.

Le propriétaire doit attendre jusqu’à ce que le locataire se manifeste. Après le délai légal, il peut procéder à la cession à d’autres acquéreurs.

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